個人オーナーの不動産所得の節税対策


　書籍や新聞でも、「不動産管理会社を作れば節税になる！」といった記事を良く目にします。不動産管理会社を設立して、個人の利益(所得)を会社に移し、それを複数の家族にお給料として分散することによって個人の所得を減少させるというのが基本的な流れになります。今回は、移す方法について見てみましょう。

所有者	個人
特徴	管理業務のみを自社の不動産管理会社に委託し、対価を払う。
メリット	所得の移転が容易である。
デメリット	法人設立・運営のための費用、税理士等への報酬、税金、社会保険料等がかかる。 節税効果が薄い。(所得の移転は5％程度)

所有者	個人
特徴	不動産を一括して管理会社に賃貸し、不動産管理会社が賃借人に転貸する。
メリット	節税効果が管理委託方式に比べて高い。(所得の移転は20％程度)
デメリット	法人設立・運営のための費用、税理士等への報酬、税金、社会保険料等がかかる。 空室があっても、一定額の家賃を払うリスクがある。 個人から法人名義への入居者との各種変更手続きが発生する。(賃貸借契約書の変更が必要)

所有者	不動産管理会社
特徴	不動産の内、建物を管理会社に移転し、不動産管理会社が不動産経営を行う。
メリット	家賃収入が100％管理会社に移転するため、所得移転効果が大きい。 所有会社の株主を妻や子供にすることにより、相続税対策になる。
デメリット	法人設立・運営のための費用、税理士等への報酬、税金、社会保険料等がかかる。 建物の移転により、多額の不動産取得税、登録免許税が発生する。

　以上、代表的な特徴を挙げました。

　不動産管理会社の設立には、他にも節税対策の選択肢が広がったり、相続税の節税などのメリットも考えられますが、逆に、不利に働くケースもあります。

　個人オーナーで不動産収入があり、節税を考えられている場合は、一度ご相談ください。

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